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施工合同十大细致题目 项目经理不得不留神啊!

更新日期:2023年01月09日

因为建筑工程施工合同的标的为工程建设,其根本特点就是标的较大,标的大的直接后果就是风险大。故作为建筑工程施工企业,在签订建筑工程施工合同和详细施工中,应细致关系到切身利益的一些题目,以保障合同的顺利履行和本身权利的实现,在履行合同过程中,应严酷、正确地按照合同约定进行施工。笔者根据建筑工程合同的特点,结合本身执业的经验,提出在订立和履行建筑工程施工合同中应细致的十大题目,与各位偕行交流。

一、签订建筑工程施工合同的主体要正当

1、发包方主体瑕疵的情形

对发包人而言,具有自力财产,能够对外自力承担民事责任的民事主体都可以成为发包方,包括法人单位、其他组织、公民、个体工商户、小我合伙、联营体等,但并非具备了进行一样平常民事举动的资格和能力,就可以签订建筑工程施工合同。根据《房地产开发企业天资管理规定》,房地产开发企业天资可以分为四级,承接业主的范围各有不同。假如发包方不具备法律、法规对其的天资要求或不具备发包条件,发包方所签订的合同无效:

(1)发包人没有响应的天资或超越天资签订的建筑工程合同无效,对于房地产开发项目而言,开发商作为发包方要有响应的天资,对于非房地产项目的建筑工程合同,则没有这方面的要求,比如说有些市政工程;

(2)工程没有立项或未取得建设用地规划允许证的;

(3)发包人不属于招标人;

(4)发包人未取得建设工程规划允许证;

(5)建设单位内部机构对外发包工程的合同未经建设单位的事后认可或追认,亦不能构成表见代理的,合同无效。另外,对于一时机构对外发包工程合同的效力,应审查一时机构是否是行政机关正式发文成立,有肯定的职责,并在授权的范围内签订合同,具备以上条件并吻合其他条件的,认定合同有用,否则合同无效。

笔者在这里分外提示的是,在发包方作为项目公司的情况下,承包方要分外细致,由于项目公司是一时组建的,其原来的建筑规划允许证等有关审批文件可能不再其名下,可能会导致合同不能正常实施及最后顺利完工验收。另外,项目公司的组建具有一时性也决定了其履约能力较差,有随时刊出的可能性,如许对于后期付款,分外是项目预售情况不佳的情况睛,影响较大。

2、承包方天资题目导致合同无效的情况

对于作为承包方的施工单位,立法对其天资要求较之发包人更为严酷。《建筑法》第13条规定按建筑企业的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的工程业绩划分为不同的的天资等级,在取得响应天资证书后,方可在天资等级允许的范围内从事建筑运动。假如承包方不具备法律、法规对其的天资要求或违背了法律、法规的强制性规定,发包方所签订的合同无效:

(1)无天资的施工企业所签订的建筑工程合同无效,缘故原由就是国家现实严酷的天资管理;

(2)超越天资的施工企业所签订的建筑工程合同无效。根据《建筑法》第26条:“禁止建筑施工企业超越本企业天资等级允许证的营业范围承揽工程”;

(3)两个施工单位联合共同承包工程的,应按天资等级低的单位的营业允许范围承包,否则合同无效;

(4)冒用、盗用他人天资的情况,现实上是没有天资,所以合同无效。但是,对于个体建筑队、小我合伙建筑队承建的一样平常农用建筑,吻合有关规定的,认定有用。

3、非法转包、违法分包、挂靠题目

所谓非法转包,是指建筑商(总包人或承包人)违背法律、法规规定,将其承包的悉数工程转让给他人施工或分包后未在施工现场设立项目管理机构和派驻响应人员,并未对该工程的施工运动进行组织管理的举动。在这类合同中,受让的第三人每每没有天资或者天资不够等级,从合同主体的角度讲,这种合同也是无效的。

违法分包是指建设工程承包人违背合同的约定和未经建设单位认可,或者将工程分包给没有天资的分包人,或者将工程分包后不参加现场管理的举动。假如在分包中是将工程分包给没有天资的分包人,现实上是违背了国家有关天资的规定,这种情况下,即使是建设单位赞成,也吻合合同的约定,这一类分包合同也是无效的。

与转包、分包举动类似的举动便是挂靠,所谓挂靠举动,是指建筑施工企业(即挂靠企业)或小我以其他建筑施工企业(即被挂靠企业)的名义承包工程的违法举动。挂靠征象的出现的直接缘故原由就是由于我国对建设工程承包单位执行严酷的天资管理举动。因为挂靠举动是为《建筑法》有相干行政法规严酷禁止的举动,因此挂靠的情势总是以分包或者合作的情势出现。

值得细致的是,根据2004年10月,最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律题目的诠释》,即便因为建筑工程主体天资有不正当,但假如建筑工程经完工验收合格,承包人请求参照合同约定付出工程价款的,法院应当支撑。

二、建筑工程施工合同模式的选择题目

建设工程施工合同重要类型模式有:

1、勘察、设计或施工总承包合同

勘察、设计和施工总承包合同是指发包人将悉数勘察、设计和施工的义务分别发包给一个勘察、设计单位和一个施工单位作为总承包人,经发包人赞成,总承包人可以将勘察、设计或施工义务的一部分分包给其他吻合天资的分包人。现实上这类合同是将勘察、设计和施工分别由不同的主体向业主负责。勘察、设计或施工总承包人与其各自的分包人就工作成果对发包人承担连带责任。

2、单位工程施工承包合同

单位工程施工承包合同又称为平行发包合同,是指在大型、复杂的工程中,发包人可以将专业很强的单位工程发包给不同的承包人,与承包人分别签订土木工程施工合同、电气与机构工程承包合划一,这些承包人之间为平行关系。单位工程施工承包合同常见与大型工业建筑安装工程。如今在房地产开发中,这一类合同有增多的趋势。

3、特许经营协议

是指当局或当局授权的机构授予承包人在肯定的期限内,以自筹资金建设项目并自费经营和维护,向(地方)当局出售项目产品或服务,收取价款或酬金,期满后将项目悉数无偿移交当局的工程承包模式,情势有BOT、BT等多种详细情势,操作情势比较复杂。这类合同在大型基础建设中使用较多,比如说高速公路、电厂、隧道等。

一样平常情况下,合同模式的选择并不是取决与建筑商,作为建筑商,要细致的是几种模式下本身在合同项下权利任务的不同。比如在平行发包模式下,业主虽然与各承包商都分别签订合同,但其每每是将“总承包商”也作为合同的主体,现实上这时的总包与分包的关系是相对松散的,作为总包商,要细致本身是否就分包的工程质量向业主负连带责任,是否有向分包付款的任务等等。

三、正视建设施工招标投标工作,削减纠纷

建设工程执行招标投标,是按市场经济规律,来组织建设工程的经营管理制度,它是通过报价竞争,项目发包单位选择承包单位,签订合同,签订合同,按照双方约定的工期、质量和中标价格,定期交付产品的一种交易体例。实际中在建设工程施工招标投标工作中,每每出现一些纠纷,重要体现在定标效果无效,中标后拒签合同、缔约过失纠纷、技术规范不明确等等。造成建设施工招标投标出现纠纷的缘故原由有多个,重要有利益驱动、地方珍爱、法律不完整等等。但作为施工企业,应该从自身出发,自我作起,削减建设施工招标投标工作中的纠纷。

招标投标当事人周全了解掌握招标投标法律、法规及相干文件,避免出现小我完全可以避免的错误纠纷。实务中,这方面的纠纷不在少数。有条件的应让律师介入招标投标业主中,并切实让律师真正介入并承担起响应的法律责任,不能走过场,如许将能避免很多纠纷的发生。建筑施工企业在审查招标文件时,要从项目的复杂程度、项目设计的详细深度、建设工程项目采用的先辈技术施工的程度、自身的技术人员条件、对进度要求的紧迫程度等几方面来分析,最后报出与自身能力符合的“合理低价”。但是,因为企业间的激烈竞争,很多企业怕失去对工程的承包资格或盲目地寻求高的合同额,不正视对工程利润的考察,盲目报价,接受一些苛刻的条件,签订不利的、显明导致亏损的合同,这种作法是不可取的。

四、工程变更中细致的题目

工程变更是指合同文件的任何部分的变更,其中涉及最多的是施工条件变更和设计变更。根据建筑工程施工合同示范文本的约定,其对工程设计变更的详细程序作为明确的约定,业主与施工方在将这一格式条目作为合同内容的基础上,应当根据项目工程的详细情况,结合项目工程变更的的一些详细题目,增长一些条目。

在工程变更的常常碰到的一些题目有:

1、变更程序的完备性题目。工程变更程序重要包括:提出工程变更、审查工程变更、编制工程变更文件和下达变更指令。经双方协商赞成的工程变更,应有书面材料,并由双方正式委托的代表签字,涉及设计变更的,还要有设计部门的代表签字,涉及规划部门审批的,应报规划部门审批。

2、变更的合理性、正当性题目。因为施工方在建筑工程施工合同履行中,处于“弱者”的地位,对于业主的违规设计,也采取惟命是从的态度,笔者认为,这种作法是不可取的,一是可能给工程质量带来隐患;二是如一旦工程返工,也会给施工方带来一系列的负面影响。笔者曾碰到如许一个施工案例:一个项目在施工过程中,设计单位把原来的通俗住宅改为酒店式公寓,把原来的一梯4户改为一梯8户,这现实上是违背了我国《住宅设计规范》的,完全有不能通过完工验收的伤害。但甲方拒绝改正。在施工中,如施工方碰到类似题目,应及时向业主和监理反映,和谐解决。

3、变更后引起工程量变更价款的确定。根据建筑工程施工合同示范文本的约定,其对工程变更价款的处理已经约定相称清楚,但有个题目要细致:是在总价包干“包死价”的情况下,工程变更带来的价款增减如何处理?对一这题目科学处理体例是在单价、量闭口的情况下,设置肯定的可调条件,可调条件成就时,量与价款进行调整。比如说工程量增长或削减达到肯定量时,如根据国际通用的作法,工程量增长或削减10%时,量予以调整。

五、建筑工程施工合同付款条件及实行

从建设部建筑工程施工合同示范文本看,在通用条目中有关建筑工程施工合同付款条件的约定是十分清楚的,其明确约定了预支款、进度款及完工结算款。但在现实操作中容易出现的题目有:

1、工程最终造价的确定题目。工程欠款一个凸起题目,是建设工程完工结算难,确定工程最终造价更难。“付款没有依据”已成为建设单位拖欠工程款的异口同声的理由。所谓没有依据,是指工程造价决算未能审定。一项工程从完工交付使用起,一年、二年甚至更长时间未能结清工程款的比比皆是,一个最为重要的缘故原由就是不能及时确定工程最终造价。假如委托审价部门进行审价,每每又是遥遥无期。在目前立法对有关审价期限、内容、依据没有明确规定的情况下,作为建筑工程施工企业,在制定合同文本时,对工程完工结算、工程未付出等紧张条目时,尽可能制定完整,用语明确详细,笔墨精密正确,最终达到维护当事人正当权益,避免最终价款难以确定。

2、工程完工验收与结算款的付出题目。在建筑工程施工合同工程款付出中,每每是在工程完全完工结束后,总包拿到工程尾款,但题目是有些工程时间跨度很长,最后的完工验收每每因为一些小工程而不能如期进行,在平行发包的情况下,每每会因为个别承包人不能顺利竣工而不能完工验收,也会存在业主以各种情势有心耽搁工期,而最后的完工验收不能正常如期进行,如许承包商最后的尾款拖起来就遥遥无期。笔者就办过如许一个案子,在苏州某开发商在房子预售不佳的情况下,开发商将本身作的一部分工程迟迟不竣工,工程无法进行完工验收。而作为总包,两年曩昔也不能拿到最后几百万元的尾款,总包翻翻合同,清清楚楚,悉数工程完工验收后,付出尾款。避免这一题目根本作法是将工程尾款的付出与中心验收与单体工程验收挂钩,而不能与悉数工程完工验收挂钩。

3、“三边”项目工程量的确认及工程款的付出。针对建设工程“三边”状态以及合同造价失控的近况,作为承包商的对策是在设定承发包合同时增长工程造价过程控制的内容,按工程形象进度分阶段进行预算并确定响应的操作程序,使承发包合同签约时不确定的工程造价,在合同履行过程中按约定的程序得以确定,从而避免可能出现的造价纠纷。在造价过程控制中可以增长一些分外约定,比如说约定发包方按工程形象进度分阶段提供施工图的期限和发包方组织分阶段图纸会审的期限,约定承包方收到分阶段施工图后提供响应工程预算是以及发包方批复分阶段预算的期限,约定发包方拨付承包方各分阶段预算工程款的比例,以及备料款、进度款、工程量增减和设计变更签证、新型特别材料差价的分阶段结算方法等等。

六、合同中带垫资题目处理

建设工程施工合同中的带资、垫资是指建设工程的承、发包双方在签订施工合同时明确约定,发包人不按有关规定预支工程款、进度款、结算款,而由建筑商自带资金先行施工,工程实施到某阶段或时间时,发包人分期分批地付出建筑商工程款举动。

在2004年10月25日最高人民法院出台《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律题目的诠释》出台之前,各地法院对代垫资题目的处理上有较大差异,法律实务界对此争议很大,有两种截然相反的观点,一种认为,带资、垫资施工合同含有不合法竞争的成分,极易扰乱我国的建筑业市场,带资、垫资条目也违背了国家关于企业与企业之间不准相互借贷的规定,因而应认定带资、垫资条目部分无效;而另外一种观点则认为,认为带资、垫资条目无效是计划经济下定式思维所造成的,即先付款,再施工,而在中国加入WTO后,中国的市场规则应与国际接轨,国外的带资、垫资条目在建设工程施工合同中都是有用的。最高人民法院的诠释对带资、垫资题目作了明确规定,即,当事人对带资、垫资利息有约定的,承包人请求按照约定返还垫资及其利息的,应予支撑,但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类借款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的,按照工程欠款处理。当事人驿垫资利息没有约定,承包人请求付出利息的,不予支撑。这和原则性的规定在承认带资、垫资有用的基础上,也明确了解决这一题目的基本原则,现实上起到了定纷止争的作用。所以,本律师建议,承包商在带资、垫资承揽工程时,要根据工程的现实情况,对有关利息作出明确约定。

七、工程质量条目的签订与实行

建筑工程作为一种特别产品,其质量亦具有特别性,重要表现在:潜伏性、关联性、派生性。潜伏性是指其质量题目不易发现,关联性是指建筑产品各环节彼此影响,彼此关联,派生性是指建筑产品质量题目会引起修复、赔偿题目外,可能会引起其他人身、财产损害的民事赔偿。

在建筑工程施工合同中,每每有些显失公平的条目,比如说合同约定:建筑工程必须达到“白玉兰”奖,否则工程结算款不予付出。这现实上对建筑商是极不公平的。另外,在建筑施工合同中,有关质量题目也有一些近似“荒唐”的约定,比如说约定:工程质量要工程师写意。这不仅没办法量化的和衡量,而且会受较大人为因素的影响。在签订包括这些条目的合同时,对这些条目肯定要细致,建筑工程质量肯定要约定一个可以操作验收的标准,有一个可以进行正常工程验收的标准。削减因工程验收不合格拿到工程款的情形。

影响施工项目质量的因素重要有五大方面:人、材料、机械、方法和环境,事前、事中、事后都要对这五方面的因素严加控制。施工项目质量控制的方法,重要是审核有关技术文件,报告和直接进行现场检查或需要的试验等。有些比较规范的建筑工程企业,在实际操作中形成了一些比较成熟的作法,比如说“在建工程质量每周例会并形成书面纪要”制度。详细的操作实施是建设、施工、设计、监理四方负责人每周就工程施工过程中的质量要求、题目、措施以及各方的责任开会明确,各方签字记录在案。益处在于整个施工过程中各方的责任有书面证据,日后出现事故谁的责任有案可查。

八、项目经理在合同履行过程中的权限题目

施工项目经理是施工企业项目经理的简称 (以下简称'项目经理'),是施工承包企业法定代表人在施工项目上的代表人。因此项目经理在项目管理中处于中间地位,是项目管理成败的关键。笔者曾经处理过一个案子,上海一家施工企业在江苏某地承包一项工程,其派驻的项目经理在未经公司认可的情况下,擅自将某项专业工程分包,并且经过了业主的认可,效果造成紧张的质量题目,不得不返工重造,假如在施工合同中约定了项目经理的权限,明确其不得代表公司分包工程,不但其无权签订分包合同,业主也不可能明知项目经理没有权力签署分包合同的情况下,赞成工程分包。

根据建筑工程施工合同示范文本第7条有关项目经理的约定中,其中约定了项目经理的一些程序性的权利,对于项目经理的权限范围、职责题目每每没有明确的约定,一样平常施工项目操作中,项目经理的权限包括用人决策权、财务决策权、物资采购管理权、进度计划控制权、现场管理和谐权等。对于项目经理的职责权限业主与总包之间的施工合同并不明确,理解每每不同等,所以要根据详细项目的情况、项目经理的小我素质、施工企业对项目的管理模式对项目经理的权利进行明确与限定,并将这些内容尽量写进施工合同。另外,需经项目经理与监理人员共同签字处理的事项,比如说项目工程设计的变更、材料设备的进场等应严酷实行共同签字制度,否则,建筑商一旦就这些题目与业主或供货商发生纠纷,事实情况可能说不清楚,责任无法分担。

九、“合同交底”工作不到位,实行中碰到题目

“合同交底”是指合同管理人员在合同签订后,向各条理管理者把合同责任落实到责任人和合同实施的详细工作上。众所周知,合同和合同分析的资料是工程实施管理的依据,但是合同自己条则每每不直观明了,一些法律语言不容易理解,碰到详细题目,即便查询合同,查阅人也很难正确地周全地理解。合同条则的诠释权必须归合同管理人员。假如在合同实施前,舛错合同作分析和同一的诠释,而让各小我员在实行中去翻阅合同文本,容易造成诠释不同一和工程实施中的紊乱。分外是对于复杂的合同,或承包商不认识的合同,以及各方面合同关系比较复杂的工程,该工程极为紧张。合同实施前的合同交底,则可以将合同约定用最简单易懂的语言和情势表达出来,使得日常合同管理工作容易方便。

合同交底可采用上网查询和合同交底会两种情势。合同签订后,合同管理人员立即将合同交底工作输入电脑,并负责关照各职能部门人员上网查看。定期召开项目全体管理人员合同交底会,对网上合同交底中仍未晓畅事项进行答疑,在项目内部形成全员、全过程、全方位的合同管理意识,使有关项目管理人员能够认识掌握合同内容,根据性子,范围不不同分别落实责任制。

在有些建筑施工企业的现实操作中,每每合同交底工作正视不够,施工合同签订后,合同管理人员只是对项目经理或其它有关项目管理人员就合同内容进行简单的口头交待,而项目经理或其他有关有项目管理人员,用到合同时就翻看查阅一下,如许在项目整个管理团队中对合同的理解与分析每每会导致一些分歧,最后出了题目虽然都能根据本身对合同的理解说出道理来,但最终损失的却是施工企业。

十、未意识到对合同和文件管理紧张性

现阶段,各建筑企业基本上都是按合同管理要求认真进行合同标前及标后的评审,对合同的履约进行检查,但在工程施工时如何有用地把合同贯彻下去,各单位实行还不够。一是合同管理员只是把合同发给项目经理,没有把合同的内容及签约情况进行细致交底;二是合同实行人即项目经理,只是组织正常的施工管理,如增强工期及质量安全等方面的管理等,没有认真对合同的其他内容进行认真学习。成功的企业合同管理,是把合同的权利任务按职能分工分解到各部门,由各部门去履行属于本身职能范围内的权利任务。可以说,企业合同管理是一个体系工程,必要各子体系,分体系共同配合。假如对合同缺乏管理,就会造成部门之间的履行责任不明确、不沟通、不落实,造成失约甚至对合同相对方的违约。

不仅建筑工程施工合同的管理十分紧张,在施工中出现的各种资料还要作好记录与保存工作,包括双方达成的书面协议、签证事项、会议纪要、来信信函。分外是对于双方未签证或未达成同等的事项,更是要作好有关资料的收集与保管,以便以后通过法律途径珍爱本身的正当权益。资料的有用管理还包括对各类信件、请求、签字指令、会议纪要、索赔文件、合同变更文件等做文件资料的审查与控制,并记录在案,及时预防举动的法律后果,填补本身工作上的漏洞,而且有利于探求对方工作中的漏洞,及时提出索赔要求。

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